Rillot

La crisis financiera, los partidos políticos en Estados Unidos, y las elecciones (II)

In Crisis financiera on octubre 2, 2008 at 2:10 pm

Los cambios de la Administración Carter – La Community Reinvestment Act (CRA)

Siguiendo con la cronología de la evolución del mercado hipotecario estadounidense, llegamos a 1977. En este año, el Congreso de abrumadora mayoría Demócrata aprueba, y el presidente Jimmy Carter firma, la Community Reinvestment Act (CRA), una Ley Federal orientada a facilitar el acceso a los préstamos a las personas teóricamente más desfavorecidas. “Community” viene aquí a ser algo parecido a tribu o grupo comunitario de similares características socioeconómicas, más que la palabra española neutra de “comunidad”. Carter, que es comúnmente tenido por un presidente cuyo idealismo parecía en ocasiones adptar la forma de absoluta ignorancia de la realidad, era sin duda un hombre lleno de buenas intenciones. Las mismas buenas intenciones que, dice el refrán, pavimentan el camino al infierno.

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La CRA surgió a raíz de las acusaciones que diversos grupos comunitarios apoyados en estudios más o menos científicos -más menos que más- hicieron a partir de 1970, según los cuales se demostraba que existía una discriminación racista en la banca hacia los clientes negros, que les dificultaba el acceso a préstamos, y por lo tanto a hipotecas que les permitiesen convertirse en propietarios. Los activistas se significaron especialmente en Chicago y en la costa Oeste. Este documento recoge las fuentes de esto estudios originales. La CRA suponía aceptar que los banqueros estaban más interesados en mantener cierta forma de discriminación recial que en ganar dinero, maravilloso supuesto que por primera vez considera que los bancos valoran algo por encima del dinero. Y así la CRA obligaba a los bancos y entidades de crédito a ofrecer préstamos con las mismas condiciones a cualquier cliente dentro de su área de actuación. La CRA prohibe expresamente las prácticas de “redlining” (“poner líneas rojas”) o “demarcaciones”, por las que los bancos y entidades de crédito ofrecen condiciones diferentes, o deniegan cierto tipo de servicios, a clientes de ciertas áreas geográficas o zonas dentro de una ciudad, región, o estado. Exactamente, los objetivos de la CRA son:

impulsar a las entidades bancarias a dar respuesta a las necesidades de crédito de las comunidades en las que operan, incluyendo barrios con rentas bajas y medias, manteniendo la operativa bancaria segura y sólida.

La CRA exige que se evalúen periódicamente los registros históricos de las entidades crediticias para comprobar si cumplen y satisfacen las necesidades de crédito de las comunidades en que operan. Estos exámenes los llevan a cabo las Agencias Federales responsables de supervisar el sistema bancario: la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal, la FDIC, la Oficina del Controlador de la Moneda (Office of the Comptroller of the Currency, OCC) y la Oficina de Supervisión de Entidades de Ahorro (Office of Thrift Supervision (OTS). Los resultados de estos exámenes se tienen en cuenta cuanto una entidad solicita permisos y licencias al Gobierno, e influyen en su aprobación o denegación.

¿En qué se tradujo esta buena intención? En las entidades bancarias empezaron a ver como una exigencia del Gobierno el ofrecer créditos a clientes cuyo perfil de riesgo no los hubiese hecho aceptables de otra forma.

Sin embargo, esta ejercicio de ingeniería social todavía no era suficiente.

Las modificaciones a la CRA de la era Clinton

En 1990, el Banco de la Reserva Federal de Boston publicó un estudio, que, junto con varias revisiones de otros investigadores, aseguraba que seguía existiendo discriminación racial en la concesión de préstamos. El mismo ejercicio de confundir correlación estadística con causa y efecto, volvió a provocar el mismo resultado.

En 1993, el presidente Clinton ordenó que se llevase a cabo la mayor modificación a la CRA desde su aprobación, modificación que entró en vigor en 1995. Esta modificación fue aprobada por el Congreso de amplia mayoría Demócrata, y firmada por el presidente. La modificación pretendía impulsar más la concesión de créditos a habitantes de zonas desfavorecidas consistió en:

  • Exigir que las evaluaciones fuesen numéricas, que los bancos tuviesen una “nota” por su cumplimiento de la CRA

  • Exigir que los bancos publicasen las cifras de préstamos concedidas segmentadas por área geográfica, nivel de renta y raza

  • Impulsar a las asociaciones vecinales y agrupaciones sociales a que presentasen quejas y reclamaciones contra los bancos que no invirtiesen o concediesen préstamos en volumen suficiente tanto por área geográfica, por renta y raza

  • Permitir que las asociaciones y agrupaciones que promocionasen y publicitasen préstamos dirigidos a grupos concretos (áreas geográficas, niveles de renta, o raza) recibiesen un pago de los bancos por ayudarles a vender

  • Permitir que los bancos titulizasen las hipotecas de riesgo más alto que las de tipo A. Las de tipo A son las de menor riesgos: no cubren el 100% del valor de tasación, se exige un cierto nivel de renta, … Las de riesgo mayo que éstas son las famosas hipotecas “subprime” y “Alt-A” (A Alternativo). En adelante, en esta entrada llamaré a las “Alt-A” y a  las “subprime” por el nombre conjunto de “subprime”.

  • Y permitir que, una vez titulizadas las hipotecas “subprime”, se vendiesen en el mercado secundario. Hasta el momento estas hipotecas debían estar respaldadas por depósitos, y no eran “vendibles”.

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En 1994, se aprueba la “Riegle-Neal Interstate Banking and Branching Efficiency Act”, ley que autorizaba por primera vez que un banco comercial pudiese ser dueño de otros bancos en diferentes estados, y que un banco pudiese abrir sucursales en otros estados a partir de 1997, poniendo así fin a la prohibición histórica de la banca estadounidense de bancos de ámbito nacional o multiestatal. Esta ley inició un período de fusiones y adquisiciones entre los pequeños bancos que había hasta el momento. Esto hizo que entre 1990 y 1998 creciera un poco más la actividad de fusiones y compras entre pequeños bancos, segun datos de la Reserva Federal (aquí y aquí):

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En 1999, Clinton firma la “Gramm-Leach-Bliley Financial Services Modernization Act”, que derogaba las leyes Glass Steagal que impedían que un banco se dedicase a banca comercial y a banca de inversión. Una de las consecuencias de esta ley fue la creración de Citigroup, al fusionarse el Citibank con Traverlers Group. Lo que esta ley incorporaba era una provisión, según la cual las operaciones de compra y adquisición entre bancos solamente recibirían la autorización del Gobierno si se cumplía un requisito: no se daría el visto bueno a ninguna compra si alguna de las sociedades o afiliadas  recibía

una calificación por debajo de “satisfactorio” en su más reciente revisión de cumplimiento de la CRA

Es decir, se hacía obligatorio cumplir estrictamente con la CRA, y obtener la aprobación de los órganos reguladores de la CRA, para que dos bancos pudiesen llevar a cabo una operación de compra o fusión. Estas provisiones fueron defendidas por el Presidente Clinton, ante la importante discusión que generó en el cuerpo legislativo. Clinton quien llegó a amenazar con utilizar su poder de veto, ya que aseguraba que

vetaría cualquier legislación que recortase los requisitos de ofrecer préstamos a las minorías.

Dos situaciones surgieron de esto: los bancos tenían todavía más exigencias para fusionarse, y la CRA se introducía cada vez más en la operación de los bancos. El resultado de la primera situación se hizo muy patente. Los bancos redujeron el ritmo de concentraciones en los años siguientes a la CRA. Precisamente cuando la crisis de las “puntocom”, que duró de 2001 a 2003, llegaba.

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Las consecuencias de la nueva CRA

Entre 1993 y 1998, los préstamos concedidos por mandato de la CRA crecieron un 39%. El resto de préstamos, solamente un 17%. Los préstamos “subprime” crecieron un 760% para compra de viviendas, y un 890% para refinanciación de préstamos hipotecarios existentes.

Y las asociaciones y comunidades se “profesionalizaron” para forzar a los bancos a otorgar más préstamos. Hoy presumen de haber conseguido 1 billón (trillón estadounidense) de dólares de los bancos:

[la CRA] exige que todos las entidades bancarias que aceptan depósitos ofrezcan acceso a los préstamos garantizando la igualdad de condiciones

… hacemos el seguimiento de más de 1 billón de dólares …

Para los bancos, que se enfrentaban a las demandas de los grupos y asociaciones, y a las penalizaciones del Gobierno si obtenía malas puntuaciones en la evaluación, no lo veían igual:

constituye un plan contra el sistema bancario

La mayor parte de estos préstamos tenían un nivel de riesgo mayor, es decir, eran “hipotecas subprime” que los bancos en otra situación probablemente no hubiesen otorgado, y que la CRA fomentaba. Volvemos a ver la confusión entre correlación estadística (si uno es negro y pobre, es menos probable que le den una hipoteca) y causalidad (no me dan la hipoteca porque tiene prejuicios contra los negros pobres).

En 1996 aparecen los primeros estudios que ponen en cuestión los resultados de los estudios previos sobre el supuesto “racismo” de los bancos. Uno de estos estudios ya decía que

la mayor parte, si no la totalidad, de la evidencia estadística de “demarcaciones” racistas basada en datos consolidados de préstamos otorgados es en el mejor de los casos no concluyente, y, con mayor probabilidad, engañosos.”

Por supuesto, estos nuevos estudios son ignorados con efervescente entusiasmo.

En 1997, Bear, Stearns and Co. se convierte en el primer banco en titulizar las hipotecas “subprime”, aprovechando los cambios en la ley. Se trataba de títulos que estaban,

respaldados por hipotecas asequibles … garantizados por Freddie Mac y con un rating implícito de “AAA” (de menor riesgo)

En el año 2000, Fannie Mae se introduce en este mercado también, al comprar 2.000 millones de dólares de hipotecas “subprime” para

Inducir a los prestadores a diseñar productos asequiblees a la medida de clientes de rentas medias y bajas …

… ampliar el mercado secundario de hipotecas asequibles orientadas a grupos sociales (“communities” en el original) en toda la nación

En 2001, un informe del Departamento del Tesoro ya avisaba de que Fannie Mae y Freddie Mac tenían intención de participar con fuerza en este mercado, y recomendaba que

el congreso debe legislar para asegurar que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (US Department of Housing and Urban Developmente – HUD) tiene la autoridad suficiente para prohibir [a Fannie Mae y Freddie Mac] que compren préstamos con estas características depredadoras.

Por cierto, el presidente del Gobierno se llamaba … George W. Bush. El Congreso era de mayoría justa Republicana (221 R – 212 D), pero no avanzó en esta línea.

Impulsado por el espaldarazo de Fannie Mae del año 2000, y por las modificaciones a la CRA, el mercado de las hipotecas “subprime” despega.

Ya en 2002 es una realidad que Freddie Mac y Fannie Mae compran grandes volúmenes de hipotecas “subprime” en el mercado primario, como había avisado el HUD:

Hacia las hipotecas “subprime”. ¿Saldrán ganando o perdiendo los compradores de vivienda de rentas bajas cuando Fannie Mae y Freddie Mac entren en el mercado de los préstamos “subprime”?

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Fannie Mae y Freddie Mac son Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSEs – Government Sponsored Enterprises), cuya fuente de ingresos es su propia actividad, que, como ya vimos anteriormente, es garantizar hipotecas, comprar hipotecas en el mercado primario, y venderlas en el secundario. A mayor número de hipotecas que las entidades bancarias otorguen en el mercado primario, mayor volumen hay para comprar y revender en el mercado secundario, mayores ingresos. Como se recuerda demasiado tarde 2.008, Fannie y Freddie se lanzaron a una carrera hacia la compra de hipotecas “subprime”;

La peligrosa carrera de Fannie tras las hipotecas “subprime”.

Mientras intentaba incrementar su volumen de negocio, la compañía dejó de dar importancia a los riesgo
s.

Y, efectivamente, el precio de la vivienda creció y … comenzó a seguir la ley de la oferta y la demanda, como explica este gráfico en la página 6 del informe de la Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO – Oficina de Supervisión de la Industria de la Vivienda Federal). El crecimiento del precio de la vivienda entre 1.999 y 2.006 estuvo entre el 5% y el 9% interanual :

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En este entorno, los bancos hipotecarios, que estaban obligados por la CRA a vender hipotecas “asequibles” para evitar penalizaciones, que estaban viendo a Fannie Mae y Freddie Mac garantizar las hipotecas “subprime” y apostar por ellas con energía, y que además veían cómo Fannie Mae y Freddie Mac les compraban sus paquetes de “subprime” para trasladarlas al mercado secundario, hicieron crecer también en el mercado primario la venta de estos productos. Y el porcentaje de hipotecas “subprime” sobre el total del mercado llegaba al 20%:

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Estos eran los préstamos “asequibles”, según el espíritu de la CRA. Como ya había anunciado Fannie Mae en el 2000 al anunciar su entrada en este mercado, se trataba de

dar flexibilidad a las entidades de préstamo permitiendo variaciones en las condiciones que los peticionarios de préstamos necesitan cubrir para acceder a ellas.

Esta variaciones se refieren al ratio Importe del Préstamo / Valor del Inmueble, aportación del peticionario del préstamo, ratio entre el gasto en vivienda / ingresos, y otros.

Me imagino que esto nos suena a los españoles. ¿Recuerdan las hipotecas por el 100% del valor de tasación del inmueble? ¿Y las hipotecas aprobadas a pesar de que la cuota superaba el 30% de la renta familiar? Sí, en España también vivimos las hipotecas “subprime”.

La mayor parte de estas hipotecas eran de interés variables. En 2004, el 92% de las hipotecas “subprime” que mantenía Fannie Mae eran de tipo variable. En 2005, eran el 91%.

Y entonces, a principios de 2005, comenzaron a subir los tipos de interés:

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A finales de 2006,  Fannie Mae y Freddie Mac acumulaban el 60% de la compras de hipotecas en el mercado secundario. De éstas, el importe total de hipotecas “subprime” (“subprime” puras y “Alt-A”) que mediante compras acumularon Fannie Mae y Freddie Mac superaron el billón de dólares en 2007. Fannie Mae tenía unos 400 mil millones de dólares, Freddie Mac el resto.

Es decir, hay un billón de dólares en el mercado de hipotecas de mayor riesgo y de tipo de interés variable, cuando los tipos de interés se disparan. Sumando el efecto de los aumentos del precio de la energía, a los titulares de hipotecas “subprime” les empieza a faltar el dinero para hacer frente a sus pagos. Las hipotecas “asequibles” dejan de ser atractivas.

Durante 2007, se detiene el crecimiento de la proporción de hipotecas “asequibles” sobre el total de hipotecas, que fue tan alto durante 2005 y 2006. Al no cobrar de sus clientes, los bancos dejan de otorgarlas:

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El volumen de mercado de las hipotecas en general se detiene, y al ser menor la proporción, el de las “subprime” se hunde:

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Comienzan a ejecutarse hipotecas por impago, empieza a haber exceso de oferta de viviendas, pero no hay demanda. Desde finales de 2006, el crecimiento de los precios de la vivienda pasa a ser prácticamente nulo en 16 meses:

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Simultáneamente, desde finales de 2006 comienzan a crecer a un ritmo elevado los impagos y pagos atrasados:

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Desde enero de 2007, las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac (que, recordemos, cotizan en bolsa) empiezan a caer:

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En abril de 2008, el Fondo Monetario Internacional exhibe su alarmismo diciendo que

la Crisis de Estados Unidos es el mayor impacto financiero desde la Gran Depresión

El 11 de julio 2008, el mercado ya empieza a considerar que Fannie Mae y Freddie Mac, no tienen valor, y con ello duda de las garantías que puede ofrecer sobre las hipotecas que compra:

Un experto en opciones dice que las acciones de Fannie y Freddie no valen nada

El 16 de julio de 2008, los reguladores y directivos de Fannie y Freddie desmienten que haya problemas en ambas compañias:

Los reguladores tratan de confund
ir al público para hacer despegar a Fannie y Freddie

En septiembre de 2008 se llega a la 12ª quiebra bancaria del año en Estados Unidos:

Los reguladores cierran Ameribank Inc., un banco de Virginia Occidental que activos de 115 millones de dólares.

La correlación entre la CRA y la crisis

No vamos a cometer el error de vincular correlación y causalidad. Solamente vamos a presentar algún dato más que establece la relación temporal entre la entrada en vigor de la CRA y sus reformas y algunos indicadores sobre el impacto de la crisis crediticia. Insisto en que no se trata de una relación causa-efecto, pero al menos da que pensar, ya que, a diferencia de las acusaciones de “redlining”, no parece haber una buena explicación alternativa.

Desde que en 1995 se modifica la CRA, los precios de la vivienda en Estados Unidos comienzan a crecer a un ritmo mucho mayor que el IPC:

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Como conclusión, la historia de la crisis hipotecaria coincide en el tiempo con grandes decisiones intervencionistas de varios gobiernos, siendo la modificación a al CRA en 1.995 un hito a partir del cual todos los indicadores comenzaron a verse distorsionados.

¿Era inevitable? ¿Nadie lo vio venir? ….

 

 

 

 

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